대한민국 부동산 사용설명서_김학렬

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p.44

실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다. 특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지마 투자 세력이 들어온 것이다. 호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그렇다.

마지막으로 본질에 충실하게 투자해야 한다. 부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험하다. 어떤 시장에서도 입지 공부가 우선이다.

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p.71

한국의 경제 상황이 1980년대의 일본처럼 극호황기를 맞지 않는 이상, 앞으로도 실거주 위주의 수요가 집중된 부동산 시장이 전체 시장을 주도할 것이다. 따라서 주택의 매매 가격은 크게 하락하지도 않겠지만, 크게 상승하지도 않을 것이다.

문제는 전세 시세다. 실거주층 위주의 부동산 시장은 투자자가 주택을 추가 구매하지 않는다는 의미가 포함되어 있다. 다주택자가 증가하지 않는 상황에서 새로운 전세 물량이 공급될 수는 없다. 결국 전세 물건은 시장에서 계속 줄어들 수밖에 없다. 전세 물량이 줄면 임차인은 두 가지 중 하나를 선택해야 한다. 집을 사든지, 아니면 월세로 전환해야 한다. 이러한 시장이라면 어떤 전문가도 전세 물량이 급격히 줄 것이라는 데에는 이견이 없을 것이다.

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p.122

급매물에 대한 판단은 중개업소가 아닌 본인이 직접 해야 한다. 급매물을 찾기보다는 좋은 매물인지 평가하는 것이 우선이다. 저렴한 급매물보다는 시세보다 다소 비싸더라도 향후 가치가 높아질 아파트를 선택하는 것이 더 바람직하다.

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p.215

물론 낙후된 도심의 낡은 지역, 낡은 주택이라고 무조건 재건축, 재개발이 되는 것은 아니다. 사업성이 있어야 하기 때문이다.

해당 지역에 새 아파트 거주 수요가 충분한 상태에서 재건축, 재개발 정비사업 대상 주택을 구입한 가격에 추가 분담금을 포함한 가격이 신규 분양 아파트의 가격보다 낮아야 사업성이 있다 할 수 있다. 정비사업을 추진하려면 시장에서 수용 가능한 분양가가 어느 정도 이상이어야 한다. 집을 소유한 거주민(조합원)들의 경제적 수준 역시 마찬가지다.

따라서 현재 시점에서 재건축, 재개발 정비사업이 가능한 지역은 서울, 부산, 대구 등 경제력이 있는 도심이 대부분이다. 향후 3~4년 동안 서울에 재건축, 재개발 물량이 몰린 이유가 여기에 있다. 그에 비해 비서울권은 재개발은 사업추진이 쉽지 않다. 기존 주택의 시세가 높지 않은 데다 원주민들의 경제력이 높지 않기 때문이다.

결국 비서울 지역은 기존 원주민의 경제력이나 수요가 아니라 타지역에서 해당 지역으로 신규 유입되는 수요층이 얼마나 될 것인가가 사업 진행 여부를 판단하는 기준이 된다. 재개발이 추진되려면 교통편과 생활 여건이 좋은 입지여야 한다. 재개발의 경우는 기반 시설이 좋으며 추진될 가능성이 높고, 부실하면 재개발 지역에서 해제될 확률이 높다.

결론적으로 얘기하면 재건축, 재개발 등 도시정비사업의 추진 기준은 주변시세, 입지여건, 조합원의 경제력이다. 이 세 조건은 연결되어 있다. 교통이 편리하고 학군 등 생활 여건이 좋은 입지는 시세가 높다. 시세가 높은 곳에 주택을 소유한 층들은 경제력도 높을 것이다. 이런 조건이어야 도시정비사업이 추진될 활률이 높다.

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p.230

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점하는 것이다. 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있다. 오피스텔 투자 결정시 입지가 가장 중요하다. 여기에 목적을 분명히 해야 한다.(...)

그럼에도 불구하고 오피스텔의 최고 매수 목적은 월세 수익이어야 한다. 시세가 오르더라도 그것은 플러스 알파, 즉 보너스여야지, 시세 차익을 목적으로 접근하면 오피스텔 투자의 한계가 틀림없이 존재하기 때문이다.

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p.244

이 부분이 미래 가치 토지 투자법의 포인트다. 호재 단계에서 매입해 손해를 보는 투자자가 의외로 많다. 조금 늦은 것 같아도 행정 계획이 구체화되고 사업 시행자가 결정된 후에 매입해도 충분하다.

그럼 어떤 토지를 봐야 할까? 지금은 도시 지역이 아니지만 규제가 적기 때문에 도시 지역으로 바뀔 여지가 큰 녹지 지역이나 관리 지역에 관심을 가져야 한다. 구제가 도시 지역보다 더 많은 임야(산), 즉 보전 녹지, 보전 관리 지역은 개발될 가능성이 매우 낮기 때문에 공부하다 끝나는 경우가 많다. 따라서 도시 지역으로 변경될 가능성이 높은 토지를 선별해 내는 것이 결국 토지 투자의 핵심이다.

정리하면 이렇다. 개발 가능성이 높은 생산 녹지, 자연 녹지, 생산 관리, 계획 관리, 취락 지구, 주거 개발 진흥 지구, 개발 제한 구역 등의 용도 지역이 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도정법, 지구 단위 계획, 용도 지역 상향, 규제 완화 ·해지 등을 거쳐 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역으로 용도 변경될 수 있는 토지에 투자해야 한다. 그러기 위해서는 뉴스를 통해 이런 과정을 계속 체크해야 한다.

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p.294

이렇게 제안하고 싶다. 단기적인 시장을 보지 말고 장기적으로 생각해보자고 말이다. 단기적인 가격 상승과 하락을 걱정하지 말고, 내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지만 따져봐야 한다.

내 집 마련을 하는 것은 결국 주택 관련 고민을 하지 않으려는 것이다. 무주택자로서, 임차인으로서 겪어야 했던 주거 불안 문제에서 벗어나기 위해서 내 집 마련을 하는 것이다. 결국 내 집 마련을 하는 순간 대부분의 문제가 해결된다는 의미다.

샀는데 부동산 시세가 빠지면 어떻게 할까 걱정이다. 빠질 것이 예상되면 매수하지 않으면 된다. 평생 임차로 살아도 된다. 안 샀는데 부동산 가격이 다시 올라서 결국 또 못 사게 되면 어떻게 할지 걱정이다. 그러니 내집 마련을 하라고 수없이 이야기하는 것이다. 입지 좋고, 상품 경쟁력이 있고, 남들도 살 만한 가격이면 사도 된다.

부동산 정책 때문에 의사 결정하기가 너무 힘들다는 사람이 많다. 현재의 부동산 정책은 내 집 마련을 지금 하라는 것이다. 투자자들이 집을 사지 못하게 하고 있는 동안 내 집 마련을 하라는 것이다. 그런데 오히려 투자하는 사람들은 걱정이 없고 실수요 주택을 마련해야 하는 사람들이 걱정이 더 많다. 그렇게 스트레스를 받을 사람은 그냥 배우자의 의견에 따르면 된다.

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