빌라투자 방정식_황성수

취득세가 중과되지 않는 부동산

p.28

취득세 중과에도 예외가 존재한다. 바로 공시가격 1억원 이하의 주택은 취득세가 중과되지 않는다는 점이다.(단, 도시 및 주거환경정비법상 정비구역 내 주택은 제외), 취득자가 무주택자이든, 다주택자이든, 법인이든 상관하지 않고 공시 가격 1억 원 이하의 주택은 모두 1%의 동일한 취득세를 적용받는다. 따라서 입지가 좋은 곳의 공시 가격이 1억원 미만의 가치 있는 부당산은 투자가치가 높으므로 누여겨보면 좋다. 참고로 공시가격은 '부동산 공시 가격 알리미(www.realtyprice.kr)'에서 해당 주택을 입력하면 알 수 있다.

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투자 전, 지역의 노후도를 보자

p.41

공공재개발이 진행된다는 뜻은 그 지역 일대의 건축물이 매우 노후화 되었음을 의미한다. 그렇다면 해당 지역의 건물들 노후도가 어느 정도인지 어떻게 알 수 있을까? 바로 부동산 플래닛(www.bdsalanet.com) 홈페이지에서 검색이 가능하다.​

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빌라가 아파트보다 좋은 이유

p.87

[빌라의 장점]

1. 적은 금액으로 투자하기 좋다.

- 2,000~3,000만원 전후 소액투자가 가능한 유일한 영역이다.

2. 잘 찾으면 학세권·역세권 물건을 찾을 수 있다

- 하루 이틀 찾다가 좋은 물건이 없다고 하소연하는데 시장에 가보면 의외로 저렴한 물건이 많이 있다. 그러니 꾸준히 물건 검색과 임장을 가는 습관을 들이자.

3. 취득 시 적은 세금 부담이 강점이다.

- 다주택자 취득세 중과세가 시행되고 있지만, 아파트에 비해 가격이 저렴한 빌라는 취득세가 중과되어도 부담이 덜하다. 또한 공시 가격 1억원 이하 빌라는 다주택자 및 법인이 취득해도 취득세가 중과되지 않는다.

4. 시세차익을 기대한다.

좋은 입지에 투자한 빌라는 충분한 시세차익을 기대할 수 있다.

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*플러스 팁: 빌라 임장 시 체크리스트

1. 건물 상황: 외관, 단지수, 필로티여부, 세대별 주차율, 무인택배함, 보안시스템 등

2. 외부요건: 층수, 호수, 방향, 일조량, 조망권, 불법 확장 여부

3. 내부 구조: 실평수, 거실과 방 비중, 주방, 화장실, 다용도실 등

4. 옵션: 에어컨, 냉장고, 세탁기, 오븐, 붙박이장, 신발장 등

5. 교통: 버스, 지하철역 도보 소요시간, 주변학교 등

6. 투자수익: 분양가, 매매가, 전세 예상액, 월세 예상액 등

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'공·대·공'만 알면 빌라 투자 무조건 성공

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p.111

공(공동주택 가격비율)

공시가격은 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)를 통해 알아볼 수 있다. 사이트에 들어가 '공동주택 가격 열람'을 클릭한 후 해당 주택의 주소를 입력하면 된다.

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필자가 그동안 많은 빌라를 사고팔며 거래해본 결과, 통상적으로 공시가격이 매매가의 70% 이상이면서 공시 가격 비율이 높을수록 그 빌라의 매수를 고려해도 좋다.(...) 공시 가격 비율이 높은데 시세가 낮다는 것은 그만큼 매매가가 저렴하거나 급매로 나왔음을 의미한다.(...)

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p.115

대(대지 평당 가격)

공시 가격만으로 선택하기에 불안감이 남을 수 있다. 이럴 때는 대지 평당 가격을 알아보면 좋다.(...)

여러분이 매수할 빌라가 위치한 지역 중개사무소를 방문해 물어보면 평당 어느 정도 가격에 거래되는지 정보를 알 수 있다. 평당가격을 알았으면 해당 빌라가 가진 토지의 가치를 알아볼 차례다. 등기사항전부증명서를 발급하면 해당 빌라에 부여된 대지권 면적을 알 수 있다. 참고로. 등기사항전부증명서는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 700원을 결제하면 누구나 열람할 수 있다.

이렇게 등기사항전부증명서 열람을 통해 대지권 면적을 알아내어 해당 토지의 평단가를 곱해보자. 예를 들어 대지권 면적이 8.7평이고 해당 주택의 토지 시세가 평당 3,000만원 이라면, 토지 가격은 2억 6,100만원(3,000만원*8.7평)이 된다. 그런데 해당 주택의 매매가가 2억 5,000만원에 나왔다면, 토지 가격보다 더 싸게 토지+건물을 사는 셈이니 이득이다. 빌라를 구매할 때 이런 방식으로 접근하면 해당 빌라의 매매가가 싼지, 적정한지, 비싼지를 가늠할 수 있다.

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p.118

공(공시지가 가격 비율)

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토지와 건물의 가격을 합해 공시한 것을 공시 가격이라고 하며, 토지만의 가격을 나타낸 것을 공시지가라고 한다.(...)

공시지가 가격 비율을 통해 알아보는 방법은 해당 빌라의 대지권 면적(m²)에 개별공시지가를 곱한 후 이를 매매가로 나누는 방식이다. 필자가 많은 빌라를 거래해본 결과, 개별공시지가 비율이 35%정도 이상이면 투자 가능성이 큰 경우가 많았다(투자자 입장에서는 개별공시지가 비율이 높을수록 더 투자 가치가 있다). 예를 들어 m²당 개별공시지가가 491만원, 해당 대지권 면적이 28m², 매매가가 2억 5,000만원 경우를 계산해보면 (491만원*28m²)/2억 5,000만원=54%다. 이는 시세 대비 개별공시지가 비율 기준인 35%를 훨씬 상회했으므로 투자 가치가 높다고 보는 것이다.

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다만, 한 가지 염두에 둘 점은 지역마다 지역적 특성이 존재할 수 있다는 점이다. 예를 들어 강남권일 경우에는토지 가격(공시지가)이 높고, 비강남권일 경우에는 토지 가격(공시지가)이 상대적으로 낮다. 그럴 때는 공시지가 비율을 낮춰 기준을 잡아주면 좋다.

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p.121

한눈에 이해하는 빌라 투자 방정식

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